物业托管的前景

香港人口在 2019 年有 752 万人，至 2023 年底为 750 万人，表面上减少了两万。再细看数据，常住居民则由 736.5 万人跌至 722.9 万人，少了约 13.6 万人。由 2019 年至今，已有至少 29.6 万人移民, 香港的移民潮对物业托管行业的影响和前景非常显著。随着越来越多的居民选择移民，特别是年轻人和专业人士，这一趋势在未来可能会持续下去。也因移民人数增加，特区政府的"高才通"、"优才"、"专才"、单程证等计划，共为香港增加了52.9万人。以下是一些具体的观察和分析：

1. 移民潮的驱动因素

• 近年来香港的政治和社会状况变化使得一些居民选择移民寻找更稳定的生活环境。许多移民选择前往其他国家寻求更好的职业发展和生活质量。
• 特区政府的"高才通"、"优才"、"专才"、单程证等计划引入了国内有一定财力人士进入香港,增加流动人口。

2. 物业市场的变化

• 供应过剩：随着移民潮的加剧，部分业主可能会面临物业空置率上升的问题，这使得物业托管服务的需求增加。
• 租赁需求上升：部分移民可能会选择租房而非购房，这进一步促进了租赁市场的活跃，对物业托管的需求也随之增加。

3. 物业托管的机会

• 专业管理需求：随着物业业主的增加，尤其是那些因移民而无法亲自管理物业的业主，对专业物业托管服务的需求将会增加。
• 短租市场的扩张：部分业主可能会选择将物业用于短期租赁，这需要专业的管理和运营，以确保出租效率和租金收益。

香港的物业托管行业在移民潮的推动下，面临着机遇和挑战。专业的物业管理服务将成为业主的重要需求，市场潜力巨大。

物业托管政策

物业托管是一种专业服务，旨在帮助物业拥有者有效管理和运营其物业。以下是物业托管实行的一些关键细节，涵盖了从选择托管公司到具体管理流程的各个方面。

业主如何选择合适的物业托管公司

• 背景调查：研究潜在托管公司的背景、经验和信誉，查看客户评价和案例。
• 服务范围：确定公司提供的服务是否符合需求，例如租赁管理、维修服务、财务管理, 法律支援等服务是否足够。
• 费用结构：了解其收费模式，包括管理费、租金分成和其他可能的费用,费用是否明确清晰,是否有隐藏式收费。

签订托管协议

• 协议内容：明确托管范围、双方权利义务、服务期限和终止条款等。
• 保险条款：要求托管公司提供相应的保险，以保障业主的利益。

物业评估

• 市场调研：托管公司是否有定期对物业作出相应调查对物业进行市场评估，以确定租金定价, 以至租金不会低于市价。
• 状况检查：对物业进行全面检查，评估其状况并制定维修计划。提供各不同价格及风格维修计划,一条龙服务给业主选择及提供专业意见。

租客管理

• 租客筛选：进行背景调查，确保选择合适的租客，包括信用检查和收入证明。
• 租约签订：准备和签署租约，确保其符合当地法律法规。
• 租金收取：定期收取租金，并提供清晰的财务报告。

日常管理

• 维修和保养：定期进行物业维护和必要的修理，确保物业良好运行。
• 客户服务：建立良好的租客关系，及时处理租客的问题和投诉。
• 物业检查：定期检查物业状况，及时发现和解决问题。

财务管理

• 账户管理：管理物业的财务账户，包括租金收入、维修费用、税费等。
• 报告提供：定期向业主提供财务报告，透明管理收入和支出。

法律合规

• 遵循法律法规：确保所有操作符合当地的法律法规，包括租赁法、消防安全法等。
• 处理法律纠纷：如有需要，协助业主处理租赁相关的法律问题,提供专业律师意见服务。

终止和评估

• 终止协议：根据合同条款终止托管协议，处理物业交接事宜是否简易清晰。
• 绩效评估：评估托管公司的服务质量，并根据经验做出未来的管理决策,令公司保持一直向前,提供优质服务。

成立物业托管计划基础要点

市场分析

• 市场概况：香港的物业市场受到城市化进程和移民潮的影响，以及特区政府的"高才通"、"优才"、"专才"、单程证等计划增加人口流动,带动市场需求,因此物业托管需求逐年增加。
• 目标市场：目标客户包括个人业主、投资者及海外房产持有者,国内专业人士,年迈行动不使人士, 小型家族物业持有者等等。
• 竞争分析：香港专业物业托管服务公司未成熟,市场主要竞争对手的服务范围狭窄、收费标准不一,没有明确收费标准及市场占有率很低。本公司的差异化优势，本公司是一间庞大的信托企业,让客户感觉后盾强大,有充足的各方配套,专业的客户服务、智能化管理系统等, 大公司让客户更有信心, 更安心交托物业予本公司代处理。

服务范围

• 租赁管理：租客筛选 — 如何筛选，筛选程序及流程要如果订立可以符合给予每业主要求。租约签订— 需要订立不同种类租约，确保租约符合租客与业主之特别条款及协议。租金收取— 租务管理服务收费每月租金3%-5%,是否可与信托公司合作开设收租账户及让业主可自行查看收租收入及提供财务报告。
• 物业维护：定期检查—可以提供物业各项检查，例如楼宇内外，窗户，炉具，家电，屋内入墙装置等。维修和保养服务—提供各类维修事项和提供维修期内保养期。
• 财务管理：财务报告—每月提供一份财务报告详细列出收入及支出明细。资金流管理—可以提供资金管理如投资，储蓄等。
• 法律合规：追讨租客欠租、协助收回物业# (另行收费)。租赁合约的法律咨询和合规性检查，如不幸需要进行收楼程序，会协助业主向土地审裁处申请收回物业，免却一切繁复步骤,提供专业法律顾问意见及律师团队法律支援。

商业模式

• 收费模式：固定管理费用 + 租金分成。各项清洁,维修工程收费。法律服务支援收费。详列各类收费项目表，明确收费，没有任何隐藏式收费。
• 市场推广策略：线上推广：社交媒体、网站SEO、付费广告。线下推广：参加物业展览、网络活动、合作伙伴推广。

组织结构

• 管理团队：总经理：负责公司整体运营和策略制定。物业经理：负责物业的日常管理和客户服务。财务主管：负责财务管理和报告。法律团队: 提供一切租务买卖纠纷法律支援。市场推广专员：负责市场推广和客户获取。工程维修主管: 负责一切大小工程维修。清洁部主管: 负责所有物业大小清洁,提供酒店式服务。

物业托管增值服务

增值服务

• 全方位服务等一体化服务，满足客户多样化需求
• 财务管理
• 法律咨询
• 室内设计
• 各类维修
• 家居清洁
• 短租市场管理
• 针对短期租赁市场（如Airbnb），提供专业的管理服务，从租客筛选到清洁维护，酒店式管理提升租金收益。

科技创新

• 数据分析：运用大数据分析市场趋势、租客偏好和物业表现，以制定更有效的管理策略。
• 虚拟实境（VR）和增强实境（AR）：在物业展示和租赁过程中使用VR和AR技术，提升客户体验。可为客户及业主提供远距离看楼宇和周边配套。# (另行收费)

市场拓展

• 国际市场：考虑拓展到其他国家或地区，特别是对于海外投资者的需求。
• 新兴市场：进入新兴市场，如短租、长租和商业物业管理等领域，寻找增长机会。

仓库储存

• 家具杂项储存：提供短期家具及物品暂存服务。

物业托管扩展分析图

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|                     物业托管公司                   |
|           (核心服务：物业管理、客户服务)           |
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|      信托公司   |                  |   秘书公司服务  |
| (资产管理、税务)|                  | (公司注册、文书)|
|  (提供资产管理和税务规划)           |  (法律顾问支持)  |
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|                                   |
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|      财务公司   |                  |      法律公司    |
| (会计、投资顾问)|                  | (法律咨询、合同)|
|   (支持财务决策)|                  |   (确保合规性)   |
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|                                   |
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|      科技公司   |                  |      清洁公司    |
| (智能系统、数据)|                  | (日常清洁、深度)|
|   (提升管理效率)|                  |   (保持良好状态) |
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|      维修公司   |                  |  物业评估公司    |
| (维修、装修服务)|                  | (市场评估、资产) |
|  (保持功能性和美观)|               |  (了解市场价值) |
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|                                   |
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|   仓库储存服务  |
| (物品存储与管理) |
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总结愿景与使命