物業托管的前景

香港人口在 2019 年有 752 萬人，至 2023 年底為 750 萬人，表面上減少了兩萬。再細看數據，常住居民則由 736.5 萬人跌至 722.9 萬人，少了約 13.6 萬人。由 2019 年至今，已有至少 29.6 萬人移民, 香港的移民潮對物業托管行業的影響和前景非常顯著。隨著越來越多的居民選擇移民，特別是年輕人和專業人士，這一趨勢在未來可能會持續下去。也因移民人數增加，特區政府的「高才通」、「優才」、「專才」、單程證等計劃，共為香港增加了52.9萬人。以下是一些具體的觀察和分析：

1. 移民潮的驅動因素

• 近年來香港的政治和社會狀況變化使得一些居民選擇移民尋找更穩定的生活環境。許多移民選擇前往其他國家尋求更好的職業發展和生活質量。
• 特區政府的「高才通」、「優才」、「專才」、單程證等計劃引入了國內有一定財力人士進入香港,增加流動人口。

2. 物業市場的變化

• 供應過剩：隨著移民潮的加劇，部分業主可能會面臨物業空置率上升的問題，這使得物業托管服務的需求增加。
• 租賃需求上升：部分移民可能會選擇租房而非購房，這進一步促進了租賃市場的活躍，對物業托管的需求也隨之增加。

3. 物業托管的機會

• 專業管理需求：隨著物業業主的增加，尤其是那些因移民而無法親自管理物業的業主，對專業物業托管服務的需求將會增加。
• 短租市場的擴張：部分業主可能會選擇將物業用於短期租賃，這需要專業的管理和運營，以確保出租效率和租金收益。

香港的物業托管行業在移民潮的推動下，面臨著機遇和挑戰。專業的物業管理服務將成為業主的重要需求，市場潛力巨大。

物業托管政策

物業托管是一種專業服務，旨在幫助物業擁有者有效管理和運營其物業。以下是物業托管實行的一些關鍵細節，涵蓋了從選擇托管公司到具體管理流程的各個方面。

業主如何選擇合適的物業托管公司

• 背景調查：研究潛在托管公司的背景、經驗和信譽，查看客戶評價和案例。
• 服務範圍：確定公司提供的服務是否符合需求，例如租賃管理、維修服務、財務管理, 法律支援等服務是否足夠。
• 費用結構：了解其收費模式，包括管理費、租金分成和其他可能的費用,費用是否明確清晰,是否有隱藏式收費。

簽訂托管協議

• 協議內容：明確托管範圍、雙方權利義務、服務期限和終止條款等。
• 保險條款：要求托管公司提供相應的保險，以保障業主的利益。

物業評估

• 市場調研：托管公司是否有定期對物業作出相應調查對物業進行市場評估，以確定租金定價, 以至租金不會低於市價。
• 狀況檢查：對物業進行全面檢查，評估其狀況並制定維修計劃。提供各不同價格及風格維修計劃,一條龍服務給業主選擇及提供專業意見。

租客管理

• 租客篩選：進行背景調查，確保選擇合適的租客，包括信用檢查和收入證明。
• 租約簽訂：準備和簽署租約，確保其符合當地法律法規。
• 租金收取：定期收取租金，並提供清晰的財務報告。

日常管理

• 維修和保養：定期進行物業維護和必要的修理，確保物業良好運行。
• 客戶服務：建立良好的租客關係，及時處理租客的問題和投訴。
• 物業檢查：定期檢查物業狀況，及時發現和解決問題。

財務管理

• 賬戶管理：管理物業的財務賬戶，包括租金收入、維修費用、稅費等。
• 報告提供：定期向業主提供財務報告，透明管理收入和支出。

法律合規

• 遵循法律法規：確保所有操作符合當地的法律法規，包括租賃法、消防安全法等。
• 處理法律糾紛：如有需要，協助業主處理租賃相關的法律問題,提供專業律師意見服務。

終止和評估

• 終止協議：根據合同條款終止托管協議，處理物業交接事宜是否簡易清晰。
• 績效評估：評估托管公司的服務質量，並根據經驗做出未來的管理決策,令公司保持一直向前,提供優質服務。

成立物業托管計劃基礎要點

市場分析

• 市場概況：香港的物業市場受到城市化進程和移民潮的影響，以及特區政府的「高才通」、「優才」、「專才」、單程證等計劃增加人口流動,帶動市場需求,因此物業托管需求逐年增加。
• 目標市場：目標客戶包括個人業主、投資者及海外房產持有者,國內專業人士,年邁行動不使人士, 小型家族物業持有者等等。
• 競爭分析：香港專業物業託管服務公司未成熟,市場主要競爭對手的服務範圍狹窄、收費標準不一,沒有明確收費標準及市場占有率很低。本公司的差異化優勢，本公司是一間寵大的信託企業,讓客戶感覺後盾強大,有充足的各方配套,專業的客戶服務、智能化管理系統等, 大公司讓客戶更有信心, 更安心交託物業予本公司代處理。

服務範圍

• 租賃管理：租客篩選 — 如何篩選，篩選程序及流程要如果訂立可以符合給予每業主要求。租約簽訂— 需要訂立不同種類租約，確保租約符合租客與業主之特別條款及協議。租金收取— 租務管理服務收費每月租金3%-5%,是否可與信託公司合作開設收租帳戶及讓業主可自行查看收租收入及提供財務報告。
• 物業維護：定期檢查—可以提供物業各項檢查，例如樓宇內外，窗戶，爐具，家電，屋內入牆裝置等。維修和保養服務—提供各類維修事項和提供維修期內保養期。
• 財務管理：財務報告—每月提供一份財務報告詳細列出收入及支出明細。資金流管理—可以提供資金管理如投資，儲蓄等。
• 法律合規：追討租客欠租、協助收回物業# (另行收費)。租賃合約的法律諮詢和合規性檢查，如不幸需要進行收樓程序，會協助業主向土地審裁處申請收回物業，免卻一切繁複步驟,提供專業法律顧問意見及律師團隊法律支援。

商業模式

• 收費模式：固定管理費用 + 租金分成。各項清潔,維修工程收費。法律服務支援收費。詳列各類收費項目表，明確收費，沒有任何隱藏式收費。
• 市場推廣策略：線上推廣：社交媒體、網站SEO、付費廣告。線下推廣：參加物業展覽、網絡活動、合作夥伴推廣。

組織結構

• 管理團隊：總經理：負責公司整體運營和策略制定。物業經理：負責物業的日常管理和客戶服務。財務主管：負責財務管理和報告。法律團隊: 提供一切租務買賣糾紛法律支援。市場推廣專員：負責市場推廣和客戶獲取。工程維修主管: 負責一切大小工程維修。清潔部主管: 負責所有物業大小清潔,提供酒店式服務。

物業托管增值服務

增值服務

• 全方位服務等一體化服務，滿足客戶多樣化需求
• 財務管理
• 法律諮詢
• 室內設計
• 各類維修
• 家居清潔
• 短租市場管理
• 針對短期租賃市場（如Airbnb），提供專業的管理服務，從租客篩選到清潔維護，酒店式管理提升租金收益。

科技創新

• 數據分析：運用大數據分析市場趨勢、租客偏好和物業表現，以制定更有效的管理策略。
• 虛擬實境（VR）和增強實境（AR）：在物業展示和租賃過程中使用VR和AR技術，提升客戶體驗。可為客戶及業主提供遠距離睇樓宇和周邊配套。# (另行收費)

市場拓展

• 國際市場：考慮拓展到其他國家或地區，特別是對於海外投資者的需求。
• 新興市場：進入新興市場，如短租、長租和商業物業管理等領域，尋找增長機會。

倉庫儲存

• 家具雜項儲存：提供短期傢俱及物品暫存服務。

物業托管擴展分析圖

+--------------------------------------------------+
|                     物業托管公司                   |
|           (核心服務：物業管理、客戶服務)           |
+--------------------------------------------------+
|
|
+---------------+-------------------+
|                                   |
|                                   |
+-----------------+                  +-----------------+
|      信託公司   |                  |   秘書公司服務  |
| (資產管理、稅務)|                  | (公司註冊、文書)|
|  (提供資產管理和稅務規劃)           |  (法律顧問支持)  |
+-----------------+                  +-----------------+
|                                   |
|                                   |
+---------------+-------------------+
|                                   |
+-----------------+                  +-----------------+
|      財務公司   |                  |      法律公司    |
| (會計、投資顧問)|                  | (法律諮詢、合同)|
|   (支持財務決策)|                  |   (確保合規性)   |
+-----------------+                  +-----------------+
|                                   |
|                                   |
+---------------+-------------------+
|                                   |
+-----------------+                  +-----------------+
|      科技公司   |                  |      清潔公司    |
| (智能系統、數據)|                  | (日常清潔、深度)|
|   (提升管理效率)|                  |   (保持良好狀態) |
+-----------------+                  +-----------------+
|                                   |
|                                   |
+---------------+-------------------+
|                                   |
+-----------------+                  +-----------------+
|      維修公司   |                  |  物業評估公司    |
| (維修、裝修服務)|                  | (市場評估、資產) |
|  (保持功能性和美觀)|               |  (了解市場價值) |
+-----------------+                  +-----------------+
|                                   |
|                                   |
+---------------+-------------------+
|
|
+-----------------+
|   倉庫儲存服務  |
| (物品存儲與管理) |
+-----------------+

總結願景與使命